DSI Crédito: “A medida que devia facilitar o acesso dos jovens à habitação acaba por apertar as condições para todos”

A alteração anunciada pelo Banco de Portugal (BdP) promete maior prudência na concessão de crédito, mas poderá ter um efeito contrário ao pretendido: dificultar ainda mais a entrada das famílias no mercado da habitação. Em entrevista à Executive Digest, Catarina Matos, diretora coordenadora nacional adjunta da DSI CRÉDITO, explica como a nova taxa de esforço reduz a capacidade de financiamento, afeta de forma desproporcional jovens e classe média e falha em atacar o verdadeiro problema, a escassez estrutural de oferta. Para a especialista da DSI CRÉDITO, as famílias portuguesas “merecem políticas de habitação à altura das suas aspirações”, e não mais obstáculos no acesso à compra de casa.

Que impacto prático terá a redução da taxa de esforço de 50% para 45% para uma família que esteja atualmente a pensar comprar casa?

Na prática, esta alteração reduz a capacidade de financiamento das famílias. A taxa de esforço corresponde à percentagem do rendimento mensal líquido destinada ao pagamento de créditos. Ao passar de 50% para 45%, os bancos passam a ter menos margem para aprovar empréstimos de valor mais elevado.

Por exemplo, uma família com um rendimento líquido mensal de 2.500 euros podia, pelas regras atuais, suportar prestações até 1.250 euros. Com o novo limite, esse valor passaria para 1.125 euros. Dependendo do prazo e das condições do financiamento, esta diferença pode traduzir-se numa redução significativa do montante de crédito disponível.

Como consequência, algumas famílias poderão ser obrigadas a procurar imóveis de valor inferior, aumentar a entrada inicial ou até adiar a decisão de compra.

Quais serão os grupos mais impactados por esta medida: jovens, famílias de classe média ou pessoas com outros créditos?

Os principais afetados serão, previsivelmente, os jovens e as famílias de classe média que procuram adquirir a sua primeira habitação.

Os jovens enfrentam frequentemente salários ainda em fase de progressão e uma menor capacidade de poupança, dependendo mais da capacidade máxima de financiamento para concretizar a compra de casa. Já as famílias de classe média, sobretudo nas áreas metropolitanas, lidam com preços da habitação elevados, o que as obriga a recorrer a montantes de crédito mais significativos. Há aqui um paradoxo que não podemos ignorar: o Banco de Portugal justificou esta medida precisamente no contexto dos incentivos à garantia pública para jovens. Mas a redução do DSTI aplica-se a todos os mutuários, não apenas aos jovens. Ou seja, a medida que devia facilitar o acesso dos jovens à habitação acaba por apertar as condições para todos .

Também serão particularmente penalizadas as pessoas que já têm outros encargos financeiros, como crédito automóvel ou crédito pessoal. Como esses compromissos são considerados no cálculo da taxa de esforço, a redução do limite diminuirá ainda mais a capacidade de acesso a um novo crédito habitação.

Se esta alteração não resolve o problema da habitação, que medidas consideram mais eficazes para ajudar os portugueses a comprar casa?

O principal problema do mercado habitacional português resulta de um desequilíbrio persistente entre a oferta e a procura. Por isso, medidas que atuam exclusivamente sobre o acesso ao crédito têm um impacto limitado na resolução das causas estruturais da crise da habitação.

Importa ainda referir que, atualmente, não existem sinais relevantes de incumprimento no crédito à habitação que justifiquem um agravamento significativo das restrições ao financiamento. Os dados confirmam-no: de acordo com o estudo anual da Prime Yield, o rácio de NPL (crédito malparado) em Portugal caiu de 19,6% em 2015 para apenas 2,0% em 2025 — uma das reduções mais expressivas de toda a Europa. As famílias portuguesas têm mostrado responsabilidade e resiliência. A questão não é a sua capacidade de pagar — é a sua capacidade de aceder.

Nesse contexto, considero mais eficazes medidas que promovam o aumento da oferta habitacional, nomeadamente através da aceleração dos processos de licenciamento, do incentivo à construção de nova habitação, da reabilitação urbana e da colocação no mercado de imóveis devolutos. Adicionalmente, incentivos fiscais que reduzam os custos de construção e aquisição poderão contribuir para melhorar a acessibilidade à habitação.

Estas medidas atuam diretamente sobre os fatores que pressionam os preços e tendem a produzir efeitos mais duradouros e sustentáveis no mercado.

Consideram que esta medida vai efetivamente proteger as famílias do sobre-endividamento ou acabará por dificultar o acesso à habitação sem resolver os problemas de fundo do mercado?

Acredito que esta medida poderá acabar por representar mais uma barreira para quem procura entrar no mercado da habitação. A prudência na concessão de crédito é importante, mas não deve transformar-se num obstáculo excessivo ao acesso à propriedade.

É verdade que a redução da taxa de esforço pode contribuir para diminuir o risco de sobre-endividamento de algumas famílias, sobretudo em cenários de incerteza económica ou de aumento dos encargos financeiros. No entanto, importa recordar que os bancos já aplicam critérios rigorosos de avaliação de risco e que a taxa de esforço é apenas um dos vários fatores considerados na aprovação de um crédito habitação.

Por esse motivo, o benefício adicional desta alteração em termos de proteção financeira poderá ser relativamente limitado. Em contrapartida, o impacto na capacidade de compra de muitas famílias será imediato, num mercado que já enfrenta sérios problemas de acessibilidade.

Trata-se de uma medida que pode reforçar a prudência e a estabilidade financeira do sistema, mas dificilmente resolverá, por si só, os problemas estruturais da habitação em Portugal. O seu principal efeito poderá ser a redução da capacidade de acesso à compra de casa por parte de muitas famílias, especialmente das que já enfrentam maiores dificuldades para entrar no mercado. As famílias portuguesas merecem uma política de habitação à altura das suas aspirações — não apenas uma barreira mais alta para transpor